ITBI: O Que É, Quem Paga e Como Calcular [Guia 2025]

Está comprando um imóvel e se deparou com a sigla ITBI na lista de custos?

É completamente normal ficar confuso com tantos impostos e taxas envolvidos na compra de um imóvel. O ITBI é um dos custos mais significativos, podendo representar de 2% a 3% do valor total da transação. Mas a boa notícia é que entender como ele funciona vai te ajudar a planejar melhor seu orçamento e até economizar em alguns casos.

Neste guia completo, você vai aprender:

O que é o ITBI e para que serve
Quem é obrigado a pagar esse imposto
Como calcular o valor exato que você vai pagar
Casos de isenção e como solicitar
Prazos e onde pagar
Dicas para economizar no ITBI

Vamos começar pelo básico: o que é esse imposto?

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O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas.

Em outras palavras: toda vez que você compra um imóvel (casa, apartamento, terreno, sala comercial), precisa pagar o ITBI para formalizar a transferência do bem para o seu nome.

Por que o ITBI existe?

O ITBI é uma das principais fontes de receita dos municípios. Esse dinheiro é usado para investimentos em:

Infraestrutura urbana
Serviços públicos
Melhorias na cidade

💡 Curiosidade: O ITBI só existe em transferências entre pessoas vivas. Se você herdar um imóvel, o imposto cobrado é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual.

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Quando o ITBI é cobrado?

O ITBI incide nas seguintes situações:

✅ Situações em que você paga ITBI

Compra e venda de imóvel

A situação mais comum
Vale para imóveis novos e usados

Permuta (troca) de imóveis

Quando você troca um imóvel por outro
Cada parte paga sobre o valor recebido

Dação em pagamento

Quando você usa um imóvel para quitar uma dívida

Arrematação em leilão

Imóveis comprados em leilões judiciais ou extrajudiciais

Cessão de direitos

Transferência de direitos sobre imóvel em construção

❌ Situações isentas de ITBI

Não se paga ITBI em casos de:

Herança (cobrado ITCMD estadual)
Doação (também paga ITCMD)
Incorporação ao patrimônio de empresa
Transferência para garantia (hipoteca)
Partilha de bens no divórcio (em alguns municípios)

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Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Resposta direta: Na maioria dos casos, o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI.

Essa é a regra geral e está prevista na legislação municipal da maior parte das cidades brasileiras. O raciocínio é simples: quem está adquirindo o bem (e será o novo proprietário) é quem paga o imposto de transmissão.

Pode ser negociado?

Sim! Embora a lei determine que o comprador pague, nada impede que comprador e vendedor negociem e dividam esse custo, ou até que o vendedor assuma o pagamento.

Isso deve ser acordado entre as partes e constar no contrato de compra e venda.

Exemplo de negociação:

"João está vendendo um apartamento por R$ 400.000. O ITBI será de R$ 8.000 (2%). Durante a negociação, João concordou em pagar metade do ITBI (R$ 4.000) para fechar o negócio mais rápido."

⚠️ Atenção: Mesmo que o vendedor pague, o imposto deve ser recolhido em nome do comprador, pois é ele quem está recebendo a propriedade.

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Como calcular o ITBI: passo a passo

O cálculo do ITBI é relativamente simples. A fórmula básica é:

Fórmula do ITBI

```
ITBI = Valor Venal do Imóvel × Alíquota do Município
```

Vamos entender cada parte:

1. Valor Venal do Imóvel

O valor venal é o valor de referência usado como base de cálculo. Ele pode ser:

Valor venal cadastral: Valor que consta no cadastro da prefeitura (geralmente menor)
Valor de transação: Valor real pelo qual o imóvel está sendo vendido

⚠️ Importante: A prefeitura usa o maior valor entre os dois para calcular o ITBI. Então, se você comprar um imóvel por R$ 500.000, mas o valor venal cadastrado é R$ 450.000, o ITBI será calculado sobre R$ 500.000.

2. Alíquota do Município

A alíquota é o percentual de imposto. Cada município define sua própria alíquota, que geralmente varia entre:

2% a 3% na maioria das cidades brasileiras
Algumas cidades chegam a 3,5%

Exemplos de alíquotas em capitais:
| Cidade | Alíquota ITBI |
|--------|---------------|
| São Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 2% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Brasília | 2% |
| Curitiba | 2,7% |
| Porto Alegre | 3% |

💡 Dica: Consulte sempre a alíquota atualizada no site da prefeitura da sua cidade antes de calcular.

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Exemplos práticos de cálculo

Vamos ver alguns exemplos reais para você entender na prática:

Exemplo 1: Apartamento em São Paulo

Dados:

Valor de compra: R$ 500.000
Valor venal cadastral: R$ 480.000
Alíquota de São Paulo: 3%

Cálculo:
```
Base de cálculo = R$ 500.000 (maior valor)
ITBI = R$ 500.000 × 3%
ITBI = R$ 15.000
```

Resultado: Você pagará R$ 15.000 de ITBI.

Exemplo 2: Casa no Rio de Janeiro

Dados:

Valor de compra: R$ 350.000
Valor venal cadastral: R$ 370.000
Alíquota do Rio: 2%

Cálculo:
```
Base de cálculo = R$ 370.000 (maior valor)
ITBI = R$ 370.000 × 2%
ITBI = R$ 7.400
```

Resultado: Você pagará R$ 7.400 de ITBI.

Exemplo 3: Terreno em Belo Horizonte

Dados:

Valor de compra: R$ 200.000
Valor venal cadastral: R$ 180.000
Alíquota de BH: 3%

Cálculo:
```
Base de cálculo = R$ 200.000 (maior valor)
ITBI = R$ 200.000 × 3%
ITBI = R$ 6.000
```

Resultado: Você pagará R$ 6.000 de ITBI.

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Isenção de ITBI: quando você não precisa pagar

Existem alguns casos em que você pode estar isento do pagamento do ITBI. As regras variam de cidade para cidade, mas os casos mais comuns são:

1. Programas de Habitação Popular

Minha Casa Minha Vida e similares:

Imóveis adquiridos através de programas habitacionais do governo
Geralmente para imóveis de até R$ 240.000 (valor pode variar)

Requisitos comuns:

Renda familiar dentro do limite do programa
Primeiro imóvel do comprador
Imóvel residencial

2. Imóveis de Baixo Valor

Alguns municípios concedem isenção para imóveis de valor reduzido.

Exemplo:

Em algumas cidades, imóveis de até R$ 100.000 podem ter isenção total ou parcial do ITBI.

3. Transferências Específicas

Incorporação ao patrimônio de empresa (sob certas condições)
Partilha de bens em divórcio (em alguns municípios)
Programas municipais específicos de incentivo habitacional

Como solicitar isenção?

Verifique se você se enquadra nos requisitos
Acesse o site da prefeitura ou vá presencialmente
Reúna os documentos necessários:

Contrato de compra e venda
RG e CPF
Comprovante de renda
Certidões negativas

Preencha o formulário de solicitação
Aguarde a análise (geralmente 10 a 30 dias)

⚠️ Importante: A isenção deve ser solicitada antes do pagamento do ITBI. Depois de pago, não há reembolso.

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Quando e onde pagar o ITBI?

Prazos

O ITBI deve ser pago antes de lavrar a escritura do imóvel no cartório. A sequência correta é:

Assinar o contrato de compra e venda
Calcular e pagar o ITBI
Lavrar a escritura no cartório
Registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis

Prazo específico:

A maioria das cidades permite até 30 dias após a assinatura do contrato
Em alguns municípios, pode ser até 10 ou 15 dias

💡 Dica: Não deixe para a última hora! Atrasos podem gerar multas e juros.

Onde pagar

O pagamento é feito diretamente à prefeitura do município onde o imóvel está localizado.

Formas de pagamento:

Online (mais comum):

Acesse o site da prefeitura
Preencha os dados do imóvel e da transação
Sistema calcula automaticamente o valor
Emite guia de pagamento (DAM ou similar)
Pague via internet banking

Presencial:

Vá até a Secretaria de Finanças do município
Leve os documentos do imóvel
Funcionário emite a guia
Pague em banco ou lotérica

Documentos necessários

Para emitir a guia do ITBI, você vai precisar de:

[ ] RG e CPF do comprador e vendedor
[ ] Matrícula atualizada do imóvel
[ ] Contrato de compra e venda (promessa)
[ ] IPTU do ano vigente
[ ] Certidão de quitação de débitos do imóvel

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Multas e juros por atraso

Se você não pagar o ITBI no prazo, haverá cobrança de:

Multas

Multa de mora: Geralmente 0,33% ao dia, até o limite de 20%
Multa fixa: Pode haver multa adicional de 5% a 10%

Juros

Juros de mora: Taxa Selic ou 1% ao mês
Calculados sobre o valor original do ITBI

Exemplo de cálculo com atraso

Situação:

ITBI original: R$ 10.000
Atraso: 15 dias
Multa: 0,33% ao dia = 4,95%
Juros: 1% ao mês = 0,5% (15 dias)

Cálculo:
```
Multa = R$ 10.000 × 4,95% = R$ 495
Juros = R$ 10.000 × 0,5% = R$ 50
Total a pagar = R$ 10.000 + R$ 495 + R$ 50 = R$ 10.545
```

⚠️ Evite atrasos! Os valores aumentam rapidamente.

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ITBI e financiamento: o que muda?

Se você está comprando o imóvel com financiamento bancário, algumas coisas mudam:

Quem paga?

Continua sendo o comprador, mas:

Você pode incluir o ITBI no valor financiado (em alguns casos)
Ou pagar com recursos próprios

Quando pagar?

O banco só libera o financiamento após o pagamento do ITBI
Você precisa apresentar o comprovante de pagamento

Sequência com financiamento

Contrato de financiamento aprovado
Pagar o ITBI (com recursos próprios ou incluído)
Levar comprovante ao banco
Banco libera recursos para escritura
Lavrar escritura
Registrar imóvel com garantia (hipoteca) ao banco

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ITBI vs ITCMD: qual a diferença?

Muita gente confunde esses dois impostos. Vamos esclarecer:

| Característica | ITBI | ITCMD |
|----------------|------|-------|
| Nome completo | Imposto de Transmissão de Bens Imóveis | Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação |
| Tipo | Municipal | Estadual |
| Quando incide | Compra e venda entre vivos | Herança e doação |
| Alíquota | 2% a 3% (varia por município) | 4% a 8% (varia por estado) |
| Quem paga | Comprador | Herdeiro ou donatário |

Resumo:

Comprou um imóvel = paga ITBI (municipal)
Herdou ou ganhou de presente = paga ITCMD (estadual)

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Dicas para economizar no ITBI

Embora o ITBI seja um imposto obrigatório, existem formas legais de economizar:

1. Negocie com o vendedor

Como vimos, é possível negociar quem paga o ITBI. Pergunte se o vendedor aceita:

Pagar metade do imposto
Ou incluir o valor do ITBI no preço e ele assumir

2. Verifique isenções

Sempre consulte se você se enquadra em algum programa de isenção:

Minha Casa Minha Vida
Programas municipais
Primeira habitação (em alguns municípios)

3. Confira o valor venal cadastral

Antes de fechar negócio:

Consulte o valor venal do imóvel na prefeitura
Se for muito baixo, pode resultar em ITBI menor
Compare com o valor de venda acordado

4. Planeje o pagamento

Pague dentro do prazo para evitar multas
Veja se sua cidade oferece desconto para pagamento antecipado
Algumas prefeituras dão 5% a 10% de desconto

5. Use o FGTS (quando possível)

Em alguns casos específicos de programas habitacionais, você pode usar o FGTS para:

Pagar parte dos custos da compra, incluindo ITBI
Consulte seu banco para verificar se é possível

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Erros comuns ao pagar o ITBI

❌ Erro 1: Declarar valor de compra menor

Por que acontece:
Algumas pessoas tentam declarar um valor de compra menor para pagar menos ITBI.

✅ Como fazer certo:

Isso é crime de sonegação fiscal
A prefeitura cruza dados e identifica fraudes
Multas podem chegar a 100% do valor devido
Declare sempre o valor real da transação

❌ Erro 2: Esquecer de pagar antes da escritura

Por que acontece:
Falta de informação ou desorganização no processo.

✅ Como fazer certo:

Marque uma data no calendário
Pague assim que assinar o contrato de compra
Não deixe para o dia da escritura

❌ Erro 3: Não guardar o comprovante

Por que acontece:
Achar que uma via do comprovante é suficiente.

✅ Como fazer certo:

Guarde pelo menos 3 vias (física e digital)
Você precisará do comprovante para:
Escritura no cartório
Registro do imóvel
Comprovação futura de pagamento

❌ Erro 4: Não consultar isenções

Por que acontece:
Desconhecimento sobre programas de isenção.

✅ Como fazer certo:

Sempre consulte a prefeitura
Pergunte sobre programas habitacionais
Verifique se você se enquadra

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Perguntas Frequentes sobre ITBI

O ITBI pode ser parcelado?

Depende do município. A maioria das cidades não permite parcelamento do ITBI, exigindo pagamento à vista. No entanto, alguns municípios permitem parcelamento em 2 a 3 vezes, geralmente com juros. Consulte a legislação da sua cidade.

Posso usar o FGTS para pagar o ITBI?

Em regra, não. O FGTS pode ser usado para entrada, parcelas e amortização do financiamento, mas não diretamente para pagar ITBI. Exceção: alguns programas habitacionais específicos permitem incluir despesas cartorárias no valor financiado.

E se o imóvel estiver em dois municípios diferentes?

Situação rara, mas pode acontecer com terrenos grandes. Neste caso, você paga ITBI para cada município, proporcionalmente à área que está em cada um deles. Consulte as prefeituras envolvidas.

Preciso pagar ITBI na compra de imóvel na planta?

Sim, mas com ressalvas. O ITBI incide quando há a transferência definitiva da propriedade, ou seja, quando você assina a escritura definitiva após a entrega das chaves. No contrato de promessa de compra e venda não há cobrança de ITBI.

O que acontece se eu não pagar o ITBI?

Sem o comprovante de pagamento do ITBI:

Você não consegue lavrar a escritura
Não consegue registrar o imóvel em seu nome
Fica sujeito a multas e juros
Em casos extremos, pode perder o direito ao imóvel

ITBI é dedutível no Imposto de Renda?

Não diretamente. O ITBI não pode ser deduzido na declaração de IR como despesa. Porém, ele entra no custo de aquisição do imóvel. Isso significa que, se você vender o imóvel no futuro, o ITBI pago reduz o ganho de capital e, consequentemente, o imposto a pagar.

Quanto tempo leva para emitir e pagar o ITBI?

O processo é rápido:

Emissão da guia: Imediato (online) ou 1-2 dias (presencial)
Pagamento: Mesmo dia via internet banking
Compensação: 1-2 dias úteis

Total: geralmente 1 a 3 dias úteis para todo o processo.

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Checklist: Pagamento do ITBI sem erros

Use este checklist para garantir que você não vai esquecer nada:

Antes da compra:

[ ] Consultar alíquota do ITBI na sua cidade
[ ] Calcular valor aproximado do ITBI
[ ] Incluir ITBI no orçamento total da compra
[ ] Verificar se há isenções disponíveis

Após assinar o contrato:

[ ] Reunir documentos necessários (lista acima)
[ ] Acessar site da prefeitura ou ir presencialmente
[ ] Preencher dados do imóvel e transação
[ ] Conferir cálculo do ITBI
[ ] Emitir guia de pagamento

Pagamento:

[ ] Pagar dentro do prazo (geralmente 30 dias)
[ ] Guardar comprovante (3 vias: física + 2 digitais)
[ ] Enviar comprovante ao corretor/advogado
[ ] Apresentar comprovante no cartório

Após pagamento:

[ ] Aguardar compensação (1-2 dias)
[ ] Agendar escritura no cartório
[ ] Levar comprovante do ITBI para escritura

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Conclusão: Planeje o pagamento do ITBI

O ITBI é um custo obrigatório e significativo na compra de um imóvel, mas com planejamento adequado você evita surpresas e problemas.

Principais pontos para lembrar:

Comprador paga na maioria dos casos (mas pode ser negociado)
Alíquota varia de 2% a 3% conforme o município
Base de cálculo é o maior valor entre preço de venda e valor venal
Pague antes de lavrar a escritura
Verifique isenções para economizar legalmente
Guarde o comprovante - você vai precisar dele várias vezes

Próximos passos:

Agora que você entende o ITBI, siga esta ordem:

Calcule quanto você vai pagar de ITBI no seu caso
Inclua esse valor no orçamento total da compra
Verifique se há isenções disponíveis na sua cidade
Separe os documentos necessários
Pague assim que assinar o contrato de compra

💰 Dica final: Some o ITBI + escritura + registro para ter uma noção dos custos totais além do valor do imóvel. Geralmente, esses custos somam de 3% a 5% do valor total.

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